Покупка недвижимости в Италии

Статья: "Вернись в Сорренто" Автор: Елена Кузнецова Вас манит балкон Джульетты и дом венецианского мавра? Вам не забыть руины Колизея и флорентийский понте Вьекьо? А знаменитый карнавал, модные дома Милана, солнце Сардинии,  родина мафии – Сицилия? А дантова могила и все гении Возрождения?
В общем, для просвещенного и делового человека есть тысячи причин снова и снова возвращаться в Италию. А может быть, просто не уезжать?

Вилла, замок, монастырь…

Прикупить в стране Витрувия и Петрарки виллу или средневековый замок, или поместье с виноградником – не проблема. Не любите сельский уклад – берите апартаменты в Риме или пятизвездочный отель в Венеции. Если, конечно, у вас припасено этак 97 млн евро на столь роскошную покупку с панорамным видом на одну из самых знаменитых площадей мира – Сан-Марко. Зато, решившись на такое приобретение, оно же гостиничный бизнес, вы без особых проблем получите право на статус резидента. А только такие статусные иностранцы, приравненные в большинстве прав к гражданам Италии, могут покупать недвижимость в стране Микеланджело и Рафаэля.

И совсем не обязательно приобретать дорогущий бизнес типа пятизвездочного отеля в Венеции, где гостиницы одни из самых дорогих в Европе – что для покупки, что для туристического отдыха. В принципе, это вполне объяснимо: Венеция живет исключительно на туризме; виды из окон великолепные – вот и платите. Вас вполне могут пригласить работать по контракту, или вы сами зарегистрируете пусть небольшое, но итальянское предприятие – и будете на местный манер шить обувь-одежду, готовить спагетти, а то и торговать сувенирами или стройматериалами.

Само собой разумеется, приобретаемую виллу можно сдавать в аренду. Правда, генеральный директор агентства «Любимый город» Ирина Мошкалова предупреждает, что, покупая итальянскую недвижимость, российские граждане должны осознавать: это приобретение окупится в лучшем случае лет через 15. То есть рассматривать такую собственность как способ быстро заработать не стоит. В этом одна из причин, почему петербургские риэлтерские агентства фактически не занимаются этим рынком. К тому же, как поясняет Ирина Мошкалова, каждый случай с оформлением документов на итальянскую недвижимость индивидуален – типовых вариантов нет в принципе, поэтому логичнее обращаться непосредственно в итальянские агентства. К тому же так вы избавитесь от двойной платы за агентские услуги и непосредственно на месте познакомитесь с желанным объектом.

Так что же будем брать? Домик с виноградником и полями оливы в Тоскане за 9 млн евро? Здесь можно не только предаваться прелестям пейзанской жизни: рядом Сиена, куда на Палио (состязания всадников в средневековых костюмах) со всего мира съезжаются тысячи зрителей. Говорят, для местных жителей подготовка и участие в Палио - едва ли не главный смысл жизни. Кстати, там же неподалеку продается отреставрированное имение XV века, отдадут в хорошие руки за 2,5 млн евро.

Любите фестиваль в Сан-Ремо? Надо брать виллу в тех краях: 350 кв.м с собственным парком и бассейном стоят всего-то 1,5 млн евро. А тому, кто располагает деньгами, но нет-нет да мечтает податься в монастырь, посоветуем приобрести корпус при монастыре в Дольчедо. Правда, в этом доме с 1960-х годов никто не жил, и его нужно реставрировать. Но, может быть, там водятся настоящие привидения? А стоит «копейки» - всего 130 000 евро за 130 кв.м. Как утверждают эксперты, цены итальянского рынка недвижимости однозначно ниже, чем в сравнимых с Италией по развитию и качеству жизни Германии, Франции, Швейцарии, Австрии, Англии.

Права резидента

Так что приобрести можно все – но при определенных условиях.
Об одном из них – покупатель-иностранец должен легально работать в Италии и иметь статус резидента – мы уже сказали. Соответственно он должен иметь свой налоговый код (аналог нашего ИНН). Как правило, для совершения сделки требуются поручители из числа резидентов Италии. Если и с этим все в порядке, то государство будет всячески приветствовать приобретение недвижимости, особенно первого жилья (casa prima), за которое с вас попросят НДС в размере 4% от стоимости дома. Зато за второй объект – уже 10%, столько же составит «наценка» за объект, включенный в списки охраняемых государством  исторических зданий. Сделка должна быть нотариально заверена и зарегистрирована в специальном госреестре и только после регистрации приобретает юридическую силу.

Вообще покупка именно первого жилья в Италии чрезвычайно льготна: страна заметно стареет, и власти пытаются всячески стимулировать создание новых семей. Законный житель страны (не обязательно гражданин), покупающий первое жилье, может рассчитывать на долгосрочный ипотечный кредит на сумму до 90% от стоимости жилья под 3,5-4% в год. И на последующее освобождение от налога на недвижимость сроком на 5 лет.

Если же у вас есть дедушка Рокфеллер, а у него палаццо на венецианском Гранд-Канале, и вдруг он решил вам его подарить (вы при этом живете в России), то следует знать: наличие собственного дома или квартиры в Италии само по себе не может служить основанием для получения вида на жительство (и даже просто визы). Вы сможете лишь временно посещать свой дом, причем не для того, чтобы жить, а только по делу - например, для оформления сдачи в аренду или по вызову администратора дома.

А поскольку такие дедушки у россиян встречаются только в киносказках, то выгоднее сначала получить статус резидента. Это не только позволит сэкономить на сделке (все равно ведь дедушкин дар придется переоформлять), но и получить другие права: от бесплатного образования и медицины до безвизового передвижения по миру.

Ключ от квартиры

Итак, виллу присмотрели. Сделка будет заключена примерно по такой схеме. Вы пишете письмо, где сообщаете, что, осмотрев объект, хотите его приобрести и просите официально сообщить цену, предоставить акт технического состояния, план объекта и объяснить другие существенные условия его приобретения. Попутно вы должны положить на депозит сумму примерно в 1% от цены приобретения.

Затем заключается предварительный контракт, где обозначается, что продавец X обещает продать запрошенный объект клиенту Y. При этом Y должен подтвердить свои намерения тем, что разместит на депозите 10-20% от суммы сделки. Затем в действие вступает нотариус, который примерно в течение месяца проверяет легитимность сделки и готовит необходимые бумаги для окончательного контракта. Его подписывают в офисе нотариуса. После этого продавцу выплачивается остальная сумма, а он, в свою очередь, вручает покупателю ключи и права владения. Конечно, как и у нас, их необходимо зарегистрировать в местном регистрационном бюро.

Будьте готовы, вам придется не только выложить запрашиваемую сумму, но и нести дополнительные затраты. Так, регистрация стоит 3% для первого жилья (7% для второго). Агентское вознаграждение составляет обычно 3-6% (плюс НДС) в зависимости от заранее оговоренных фирмой условий (обычно его платят на стадии предварительного контракта). Плата за нотариальное сопровождение сделки (а это обязанность покупателя) увеличивается с ростом суммы сделки. Так, если вы приобретаете недвижимость за 250 000 евро, услуги нотариуса обойдутся вам в 1800-2000 евро. Но ведь это мелочь в сравнении с тем, что ваша мечта – купить виллу в Италии – наконец-то сбылась.
 

Автор: Елена Кузнецова

Источник: журнал "Новая квартира" №02(47) март 2006